La différence entre le prix de vente et le prix d’achat représente la plus-value immobilière. Cette somme est soumise à l’impôt sur le revenu si la vente ne rentre pas dans les cas d’exonération prévus par la loi. Les points clés, pour être incollable sur le sujet des plus-values immobilières.

Qu'est-ce que la plus-value immobilière des particuliers ?

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession et du montant de la TVA acquittée) et le prix d’achat (majoré des frais d’enregistrement réellement payés lors de l’achat ou forfaitairement de 7,5% du prix d'achat). Cette somme est soumise à l’impôt sur le revenu. « Lors d’une transaction immobilière, c’est le notaire qui calcule le montant de la plus-value immobilière et le prélève au moment de la signature de l’acte de vente», explique Maître Laurent Criqui, notaire dans le Bas-Rhin.

Impôt sur la plus-value immobilière : les cas d’exonération

Vous pouvez être exonéré d’impôts sur la plus-value immobilière si la vente concerne votre résidence principale ; s’il s’agit d’une cession des droits de surélévation ; si le bien vous appartient depuis plus de 30 ans ou encore si le montant est inférieur à 15 000 euros.

Comment la plus-value immobilière est-elle imposée ?

L’impôt est composé d’une taxe fiscale de 19% et d’un ensemble de cotisations sociales représentant 17,2%, soit un total de 36,2%. « Plus vous resterez propriétaire du bien longtemps, plus le montant de l’impôt diminuera, selon un système de décote se mettant en place à partir de la 5e année », annonce Maître Laurent Criqui.

Le taux d'abattement applicable chaque année de détention sera, de la 6e à la 21e année, de 6% sur la taxe et de 1,65% sur les prélèvements sociaux. Lorsque la 22e année sera révolue, les taux seront respectivement de 4% et 1, 60%. Et au-delà de la 22e année, une exonération sera appliquée pour l’impôt sur le revenu tandis que le taux sera de 9% pour les prélèvements sociaux. Au delà de 30 ans, l’exonération sera totale. Lors de votre déclaration de revenus, n’oubliez pas d’indiquer le montant de la plus-value déclarée par le notaire !

Les travaux pris en compte pour la détermination des plus-values immobilières

« Nous conseillons toujours aux clients qui achètent un bien de conserver les factures des entreprises qui réaliseront des travaux au cours des années où ils seront propriétaires, indique Maître Laurent Criqui. Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, il est en effet possible de déduire un forfait de 15 % du prix d'achat ou bien le montant réel justifié ».

Les travaux peuvent concerner la construction, la reconstruction ou encore l’agrandissement du bien. « Les factures doivent être au nom du propriétaire et indiquer précisément le lieu des travaux, ajoute Maître Laurent Criqui. De plus, ces factures doivent impérativement être délivrées par des entreprises ; il ne peut s’agir de justificatifs d’achat de matériaux pour des travaux effectués par le propriétaire lui-même. »